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中国楼市进入第四次低谷期,与以往不同的是,很多城市将被动收缩

  |@81大白话第108篇房产原创文章

  

  房价的承托,其根本就是人口,其他的都只是在人口的基础上耍的手段而已。

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  贝壳开具的十一长假地产找房热度数据表明,十一长假期间楼市的热度主要集中于在南方沿海城市群。

  这基本上就是目前楼市的一个缩影。

  南热北冷的局面已经很明显了,这种现象的出现,是目前国内各城市经济找到极度不均衡的一次集中宣泄。

  而这次宣泄,则把中国楼市带入了第四次低谷期。

  我们先总结一下之前的三次

  

  1、1990年代的海南楼市

  上世纪90年代,巅峰时期的海南楼市,超过20000多家地产公司,而整个海南岛也不过655.8万人,平均每300个人就有一家房地产公司。

  1993年6月,中央治理经济过热,收缩银根,导致火爆的海南楼市戛然而止。

  楼市泡沫的裂痕,对海南省的经济造成了严重的打击,GDP增长速度由1994年的11.9%迅速降到1995年的4.3%。

  原本GDP增长速度连续三年全国第一的海南省,直接连续三年丢弃到了全国过倒数。

  

  2、2011年的温州楼市

  2011年全国房价之最不是北上广深,而是温州。

  民营经济的迅猛发展,在带动城市升级的同时,更是在民富指数位列全国前茅。

  经营思维的彻底释放,把所有有可能都变为赚钱的生意。

  而全国人民知道温州这个地方,相信大部分是因为一个群体---温州炒房团

  他们的模式是通过多人聚集大量资金,统一管理,统一运作,拿下楼市。

  但炒出来的不能是泡沫,2011年2月,温州房价涨幅达到历史新高后,转身向上,陷入长达4年的暴跌之路。

  以官方发布的数据来看,2011-2015四年时间,温州房价从最高点暴跌了33%。

  

  3、2017年环京楼市

  2017年,不受北京阻塞的利好效应,带动了环京板块房价大上涨。

  燕郊、大厂、廊坊、永清的地区的房价翻番大上涨,尤其是燕郊,房价从1万多,最高涨到了4万。

  短期大幅上涨的投机抹黑,引起了高层的推崇。

  随后升级楼市调控,房价应声不了了之。

  

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  回顾之前三次楼市低谷期,不难发现有几个共同点:

  1、都是区域性的

  2、有明显的投机抹黑不道德

  3、与整体的经济环境的关联性并不大

  4、房价短期暴涨暴跌

  从以上特性中,我们很难会把如今的楼市,与低谷期联系起来。

  这也是这次楼市低谷期不同之处,也许就是因为这种不同,这次低谷期不像之前几次,对于楼市的大体趋势会导致太大影响。

  或者说,这次的低谷期,将是改变中国楼市进程的一个支点,这与目前的经济形势,以及城市差距和人口流动息息相关。

  大家都认为,目前中国楼市的现状是因为疫情,但疫情只是一个导火索而已。

  这种苗头很有可能在几年前就经常出现了。

  直到去年像鹤岗等一些收缩型城市因为超低的房价,走红于网络,我们不禁惊讶地发现,城市的结局还有另一个版本。

  像这种资源耗尽型城市的共同点是,经济大幅下降、人口不断流入、城市老龄化相当严重。

  而目前正在向这个方向回头的城市,不在少数。

  如果这种情况不出现逆转的话,未来很有可能经常出现更多的收缩型城市。

  今年楼市的怪异就在于,热点城市不断调控,房价还是比较结实。

  但二手房以及房屋租赁市场,经常出现大面积的衰退。

  不告诉大家有没有发现一个问题,今年以来有20多个城市升级了更严苛的调控政策,调控频率之高,面积之大,前所未有。

  但还有很多城市并没有升级楼市调控政策。

  而这些城市基本上都是经济下滑相当严重,人口持续流失的城市。

  如果这些城市再升级楼市调控政策,基本上就是一杆子打伤的状态。

  当然,这些城市的楼市也没有经常出现大幅波动也是一个因素。

  这也从侧面说明了,危机很有可能已经到来了。

  很多城市的房子真的卖一动了。

  至于是不是暂时的,目前还不得而知。

  但这就像是一个潘多拉魔盒,打开了,想关上可没有那么容易了。

  

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  有很多事情,其实是非常明显的了,只不过不想面对罢了。

  2020年,很有可能是人口流动进入加速期的开始。

  一定要好好思考这句话。

  趋势一旦形成,很多事情就是再次发生根本性的改变。

  目前正在经历经济结构的调整期,从种种迹象来看,这次的调整,就是要降低房地产在经济中的比重。

  这就是大势,所以我们看见了热点城市不断升级楼市调控政策,而那些已经回头到悬崖边缘的非热点城市,却等不出任何的救市政策。

  从目前的库存情况看,大量的库存也是集中于在这些非热点城市。

  新房、二手房所求将不会越来越难,房子租不出去将成为常态。

  当然,也不排除有非热点城市的房价接下来不会出现上涨的现象,但一切都还要看成交量配不配合。

  目前就是一种温水煮青蛙的状态。

  严控房价的目标就是热点城市,只要热点城市的房价没有出现抬头,目标就能构建。

  而那些非热点城市,就要自求多福了。

  因为,热点城市房价上涨主要还是靠人口承托的,而非热点城市则更倚赖政策和抹黑

  如今严控资金流向楼市的大背景下,拼成的就是购房者的成色了。

  这其实也是把非热点城市的售房之路给堵死了。

  那些前期房价上涨过高,与收入相当严重不匹配的城市,想走进这个困局就更难了。

  也许有人不会说,降价不就完了吗。

  平稳房价的大方针,不但要掌控房价大幅下跌,还要严控房价大幅上升。

  就是容许降价,有几个不敢这么做的,因为那样更危险,看看文章开篇,房价大幅上升对于海南的影响,就知道上涨上去更容易,如果真的跌下来,分分钟让你死给大家看。

  而这些城市,基本上是靠房地产承托的,这也是之前城市化改革带给的人口红利留下的后遗症。

  但今时有所不同往日,如今的人口流动是加速跨区域的趋势,回头的人不但自己走了,还拿走了未来的出生率。

  卖房子要有人,经济好才能吸引到人,房子买不出经济下滑,这就步入到一个死循环。

  后果是,很多城市的扩展之路将不会遇上阻碍,不得不被动膨胀。

  到时候,很有可能出现,成也房地产,大败也房地产的局面。