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新一轮地产调控的逻辑

  国庆黄金周即将到来之际,楼市调控的大幕已经纳下来了。近期有9个城市出台了新一轮的调控政策,基本覆盖了7月-8月房地产座谈会、“不会商会”上被点名的房价涨幅比较大的城市。复盘一下各个城市的政策,找到这一轮调控有一个共性,就是更加着重于在供给侧发力,也就是以更大力度的供应去顺应需求放量,实现楼市在高位上的平衡。

  在供给外侧领域,各个城市除了强调要增大住宅用地供应外,还纷纷实施了新盘供应向无房家庭弯曲(比如深圳、杭州、宁波等),放开落户政策或更有人才等。即便是一直声称无地供的深圳,面临房价上涨压力,调控基调也从需求压制改向了供给纾缓,2020年深圳供地刷了一倍,且未来要将住宅用地占到建设用地的比例,从目前的将近20%提高到25%以上。

  一手捉疫情防控、一手抓停工复产,国内外环境异常不利,今年是决胜“十三五”和扶贫攻坚的关键期,而近期国家又非常重视建构“双循环”新发展格局。基于此,新一轮地产调控除了在市场需求端掌控投机炒作、夯实“房住不炒”外,着力点更要放到供给末端,超越短期周期性波动的调节,构建站位更高的“跨周期设计”,让商品房市场维持一定的活跃度。

  根据第一财经的报导,今年1-7月份,全国176个地级以上城市中,74个城市的一般公共预算收益构建正增长,102个城市出现负增长,负增长城市占到比近六成。除了数字经济、互联网等新经济活跃的城市外,其他大多数城市的财政减免比较乏力,特别是一些资源型的城市。另外,上半年汽车销量明显下降,导致以汽车产业居多的地方财政收入也有一定的下降。

  因此,新一轮楼市调控着力供给端,以供给放量抑制房价上涨预期,保持可贵的需求量,有可能是一个综合各方表达意见的理性结局。同时,市场需求端政策设计也讲究极强的艺术性和智慧,而不是将充沛市场需求一棍子打死。特别是,解剖当下的需求结构,找到市场需求过旺仅集中于在少数城市,主要是那些一二手房价格凌空的楼盘,这与过去楼市周期性回升的普热是完全不同的。

  上半年,广州和深圳楼市展现出都很好,特别是深圳,二手房价格都创新低了,这主要是由于去年底废除了“豪宅税”的总价标准,必要将几十万的费用免除了。但其实,结构性的冷热不均很明显。热点区域(如深圳宝安、南山,广州黄埔的萝岗和南沙新区)形成交易旺盛的“热循环”,非热点区域则是没交易的“冻循环”,自然表现为价格上涨了。

  从新房市场看,除了价格倒挂的新盘被冷玉女外,大多数新盘的去化率都很低。1-7月份,深圳新的推盘去化率只有40%、广州只有32%。媒体都在报导热卖盘,奇特楼市很火爆,其实卖不动的项目更多。当下的楼市形势,即便在深圳,也并非像2009-2010年、2013年、2015-2018年那种全民“抢房潮”。目前,广州和深圳的新推盘,很多都是地铁盘概念,很多都有名校护持,但并不是那么好卖,很多新盘首开,就启动仅有渠道代理,可见需求末端热度是受限的。

  总之,当下的楼市调控政策,既要打击投机炒作、房价之后下跌,误导购房者对形势的判断,更要保持一定的热度、高位均衡,维持“稳地价、大位房价、大位预期”的大局。所以,需求端的政策设计有保留压、有所为有所不为,如增值税免征期“2年改5年”,已经到期的限售再次祭典出,并提升限售年限等,一方面是在打压市场需求,另一方面是减少交易摩擦,拉长交易周期,让二手住房市场横盘一起。这样,就有利于新房市场和土地市场的良性循环。(作者:李宇嘉)



  转自:证券时报

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