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北京楼市成交量超去年!购房窗口即将关闭,再不出手就晚了!

  作者|十一郎

  来源|地产十一言(ID:dichanshiyiyan)


  11月还没过完,各大房评机构就把前11月的楼市数据亮出来了。显然,在地产商竞争白热化的市场下,各大机构排行榜也转入了拼手速时代。

  言归正传。最近十一郎在寒冬腊月里不辞辛苦过来跑盘,一个最显著的感觉就是,各大售楼处里的氛围都比以往紧张了,除了有所不同项目的售楼小哥哥小姐姐们的相互拍打,明显感受到了各项目售楼处的人激增了。

  春江水暖鸭先知。

  一线的销售人员们给到我极其一致的对系统:北京楼市已经过了低谷期,开始迎接暖冬。

  没错,感官体验终究是有偏差的,我们的态度还是要缜密。十一郎这两天细心研读了各大机构发布的数据:嗯!是这么回事。


  “11月份,北京楼市整体热度上升,我们售楼处的同事都在凑钱买房子呢。”某项目售楼处的小哥哥跟我说。“目前真的是买房的好时机,等到过完年恐怕价格会涨很凶。”

  看著每个盘人山人海的场面,像沸水一样的热气腾腾,跟北京近些日子寒冷的天气形成反感的鲜明。

  再来看一下最能真实体现市场情况的二手房市场

  据北京中原市场研究部统计资料,今年11月,北京二手住宅网签量约17268套,环比增长21%。至此,今年前11个月,北京二手住宅网签量约14.79万套,已多达去年全年的14.5万套。

  还有不到两个月就是春节了。一般,年前的时间节点都是开发商们冲量冲业绩的时候,打折促销的力度比较大,很多从容的购房者也都会自由选择此时入场,并且使出更果断。

  “11月,北京二手房成交以中高端房源为主,基本上是3-4居室、总价在1000万-3000万元之间的房源。同时,二手房成交周期有所延长,市场也从买方市场过渡到卖方市场,溢价空间变大了,主要原因是目前各小区库存房源比较较少,很多小区正处于没房可卖的状况。” 北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋表示。

  “最近买房的客户,大部分都是之前出售房子后准备提高换房的,有钱人、有资格,客户质量很高。”

  照这样的行情来看,十一郎预计,在接下来距离春节不到两个月的日子里,北京市场还不会迎来一个交易小高峰

  也有专家分析二手房市场的稳定状态还将延续,12月的二手房交易量价大概率与11月持平,在年底翘尾因素护持下也有小幅上行的可能。


  来看各大机构的成交量的数据

  中原地产:11月份二手住宅网签17268套,成交套数环比增长21%,同比增长40%。

  麦田地产:11月北京二手房实际成交量环比快速增长21.6%。新增房源量较10月上升6.3%,但追加客源量环比下跌8.8%。

  我爱人我家:11月北京二手住宅签单量环比增长29.03%,同比增长56.06%。

  贝壳找房:11月北京链家二手房实时成交量环比增长约8%,市场之后小幅升温;前11个月累计成交量同比增长9.5%。

  考虑到网签的滞后性,我们有理由坚信,刚刚过去的11月,成交价绝对水平处在下半年的高位上。

  再来看成交价价格

  从各大机构的数据可以显现出,11月北京二手房成交价均价下行,但幅度很小,价格继续稳中有升。

  我爱我家研究院统计数据显示,11月,北京二手住宅成交均价为59118元/平方米,环比快速增长1.08%;今年前11个月,北京二手住宅成交均价为56864元/平方米,同比快速增长0.93%。

  细分城区来看,贝壳研究院统计资料,11月北京二手住宅价格基本稳定。海淀区、昌平区两区价格涨幅在1%左右,石景山区、大兴区价格环比跌幅约1%,其余城区价格变动幅度并不大。

  通过这些基本面我们有理由辨别,北京的楼市正在正处于“大涨量,微涨价”的周期节点。同时,十一郎也判断,接下来的一个多月的时间,北京市场不会量价齐升。


  我们把视线拉到更广阔的角度来看。

  先看北京的土拍市场

  近期出有了很多非限竞房的地块,这些地块未来的房价不在限价范围内, “面粉”喜了,也就预示着“面包”必定涨价。

  整体看,缩竞房总计入市8.7万套,目前已经网签5.2万套,可售库存也从去年底的3.3万套暴跌2.9万套。随着供应减少,土地结构的变化,北京2021年将再次以不禁售商品房供应为主。

  这些新房的价格也必定会拉高北京未来的房价。

  再来看北京目前的房价

  由于缩竞房整体量多,再加疫情影响,北京楼市当下的价格折扣是总计过去几年优惠的,实际上,2020年整体项目基本保持了价格平稳。这也符合北京市ZF在过去几年倡导的“防止房价过高上涨”的基本面。

  在过去的3-4年里,北京房价是连续暴跌的。特别是去年,一些板块的房价与2016年相比跌入20%之多。这与深圳、上海甚至广州、杭州这些一线或强一线城市的房价普遍下跌相比,实在不吻合。

  轮动也要轮到北京了。

  还有信贷政策的变化。

  从总量方面来看,在前三季度贷款增量同比大幅提升的背景下,10月份央行追加信贷6898亿元,同比多减285亿元。

  这些贷款都从哪里来的呢?

  分部门来看,住户部门贷款减少4331亿元,其中,短期贷款减少272亿元,中长期贷款减少4059亿元;(2019年10月份,人民币贷款增加6613亿元,同比较少减357亿元。分部门看,住户部门贷款减少4210亿元,其中,短期贷款增加623亿元,中长期贷款减少3587亿元。)

  贷款多了,那存款什么变化呢?

  10月,人民币存款减少3971亿元,同比多减半6343亿元。其中,住户存款减少9569亿元,非金融企业存款减少8642亿元,财政性存款增加9050亿元,非银行业金融机构存款增加2918亿元。

  2020年1-10月居民户中长期贷款5.01万亿,刷新历史记录!支撑了房地产销售额突破17万亿。所以,预测2021年房地产市场走势非常简单,如果信贷总量继续下跌,那么总体房价认同还是上涨居多,如果上调,那么大概率就要下跌了。

  最后,来看下政策

  房价走势短期看政策,长期看人口。北京的人口没有看的必要,那当下政策走向如何呢?

  前几天哈尔滨“救市”了。公积金等多项政策开始松动,在多个政策调控里最重要的一条是限制商改住市场。反对当地银行等金融机构,对居住用途的公寓产品给与享用住宅按揭贷款同等政策反对。

  这一信号非常重要。体现了商住房的去库存压力。

  商住房的库存压力北京市场不比哈尔滨更轻松。

  这两天十一郎看见类似于“北京商住房降价100万”、“北京商住房市场存总价无法覆盖贷款现象”等新闻,把商住房的“消化难”的焦虑贩卖到淋漓尽致。

  面临北方城市的“救市”,南方城市深圳的网红盘却首演了一处万人鼓号的景象。面临中国南北城市的差异,作为北方城市龙头的北京不上涨,整个大的区域就不有可能下跌。

  在整个华北、东北城市的房价哑火之大环境下,如果不经常出现加码调控,北京作为全国的首都,接下来的房价必然下跌!

  此时再不上车,更待何时?