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国内房地产的使命已完成,迎接它的会是什么?

一、前言

我曾经几次表达了自己对房地产的研究观点:如果房地产市场也像金融市场一样分为多头和空头两方,那么双方的焦点是房价未来是否上涨。刚须要其实是这个市场一个基石,它支撑市场平稳一个因素,但不一定是促进房价快速上涨的因素。因为,有一个核心的问题是,房子对于首套刚须要来说,它不是一个投资品,而是必需品。

以上是对最近房地产市场一些背景事件的解释。也许正是于沉闷中闻波澜,市场在再次发生错综复杂的变化,市场才不会对某些事件很脆弱,甚至经常出现过度理解的情况。但根据我自己的观察、思索与分析,房地产将步入终局,这里说的终局不是行业的终局,而是以往模式的终局,市场表现形态的终局,预期的终局,最终是价格的终局。

二、房地产市场运行规律

市场经济的顶层逻辑或者说基础逻辑就是供需理论。虽然经济学在不断发展,但很多理论都是在供需理论的框架下进行的,只是研究的侧面不一样,或是专心研究供求面的东西,或是研究需求面的因素,或许研究供需变动对价格走势的影响。我指出,房地产市场一样遵循供需理论。

对于房地产行业分析,恒大首席经济学家任泽平有一个知名的论点——“短期看金融,中期看土地,长期看人口”。这句话怎么解读?

短期看金融。解释信贷政策对短期房价走势影响比较大。从以往的经验来看,短期的信贷政策确实对房地产市场影响比较大,但归根结底是对加快了需求的释放,从而导致的量价齐升。为什么这么说道?中国房地产市场起步比较晚,再加城市化进程也是在很短时间完成的,积累大量的刚性市场需求,一旦信贷政策放开,这部分需求就不会加速获释;另外,中国市场的跟风习惯比较严重,一旦市场有些风吹草东,非理性波澜买入的人就很多。

中期看土地。这句话好理解,土地是制约中期供应的核心要素。由于考虑生态环境、设施承载能力、修建成本、居住效率等因素,容积率不可能无限低,所以作为面粉的土地供应就变得很重要了。为什么深圳这些年房价下跌的这么猛,主要就是因为深圳的辖区面积较小,需要供研发的住宅增量用地很少,而存量用地的提供周期太宽,在一定时期内制约的追加供应。

长期看人口。最后一句话其实道出影响房地产市场最核心问题——人口,也就是需求面的东西。说到底信贷政策可以调整,土地稀缺都是相对的,就算是深圳辖区小,可以去扩容、可以填海造地、可以去周边城市、可以提升容积率。所以长期来看,影响房地产市场的核心因素一定是人口,房子得有人住,得有人要。人口的流向,尤其是高素质人高,不仅带给的是住房的市场需求,同时也是转变产业结构,促进了经济增长,进而提升了购买力。人口要求了市场需求,购买力要求了平衡价格的高度。

因此,供需理论仍是房地产市场运行的核心规律。

三、市场环境的变化

自从广州率先发布“租售同权”的政策以后,房地产的政策环境开始再次发生根本性的转变。接着是,各大城市开始跟进,并且都开始发力发展租赁用房、保障性住房等等。至于“租售同权”对市场究竟会导致怎样的影响,我在之前的文章中很详尽的阐述过,这里就不赘述了。这些政策不同于“限购、限贷”这样的政策,后者是通过压制市场需求来使得市场在某段时间达到均衡,而近期的政策是从供应末端抵达加大市场供应量,同时在逐渐改变附加在房子上的其他价值。

说到底,近些年实施的政策才是真正的长效机制。包括建设保障性住房、发展租赁用房、租售同权等政策都是房地产长效机制的最重要组成部分。当然还差最后一道政策,就是房产税。相信,房产税实施后,中国的房地产长效机制就基本上完成。长此以往,中国的房地产市场竟会逐渐新加坡化。

另外,就是中国在快速去地产金融化过程之中。过去的10年,中国的房子,尤其是一二线城市的房子,越来越金融化了。流动性严格为房地产金融化建构较好的条件,但近些年中央的主基调一直是在去杠杆,尤其是要去地产行业的杠杆,这也是杨老板为什么在今年特别强调低周转的问题(同时杨老板显著放缓了拿项目的步伐)。地产去杠杆是多杆齐下的,开发层面的融资渠道被条条挡住,投资性需求的购房融资基本上也是断奶了,以房产作为抵押物的资产抵押贷款也是一而再再而三的压缩。去金额化也将是未来地产行业的一个基本特征。

数据来源:Choice

四、房地产的未来

房地产的未来,大家最关心还是房价的走势。从整体来说,城镇化上升及人口红利的逐渐消失,房价恐再无以继续快速上涨。但是未来相当一段时间里,中国的经济格局、城市格局及人口产于仍将相当严重不平衡,所以房价最终也会因城市而分化——已经完成一轮快速下跌的三四线城市的房价将不会出现不可避免的下跌,没有市场需求承托,投资又无法解散,随着投资性需求的撤离有可能导致市场的冲撞,最终房价肯定无法挣脱下跌的命运。而一线城市及强劲二线城市将不会继续享受人口流向的红利,价格将保持坚挺,但受制于各种政策和市场预期,继续下跌也难以为继,未来的走势将以房价绝对值微涨或微跌居多,但相对不会有所下跌。

对于开发商来说,房地产下半场的玩法和当前的玩法将不会几乎不一样。下半场在于如何运营存量物业以及运营出租用房,想你好这种模式,必须需要与金融融合起来,上层对出租住房的资产证券化已经是放的很宽松了,但真正的靠权益型REITs构建投资退出仍是任重而道远,需要解决估值问题、回报率问题、税收问题和法律问题(我会抽时间撰文系统的阐释这些问题)。当然,会有很多的开发商没机会参与下半场,因为他们或许会在市场巨变过程中死掉,或者被收购被收购。

这就是这个行业的宿命。