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京津冀,只剩一个城市房价没跌了!

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权公布。

大家都告诉,2016年调控之后,环京各大小城市房价跌到了至少四成乃至不了了之,天津、石家庄跌了三成,北京也跌到了起码两成。

放眼整个京津冀,我找到只有一个城市房价没跌了!那就是唐山!

太神奇了!京津冀一个三线城市的房价涨幅!过去四年,居然能吊打一二线城市。

所以这引起了我的兴趣,到底是什么神秘的魔力,能让唐山如此鹤立鸡群,展现出不凡?

01

唐山房价上涨了多少?

我们先看一下,唐山房价到底上涨了多少?

我跟唐山本地房产自媒体博主陈德辉了解到,唐山房价真正上涨,也就是指2016年开始,随着土地拍卖会地价上涨带动房价涨,楼市迎来下跌周期。

这其实也不是唐山一城,而是全国的普遍黄金行情。

图表来自米宅北京

据米宅北京报导,到2017年,市区新盘广泛翻番,凤凰新城新盘,价格广泛在1.2-1.6万;中心区,价格在1-1.3万。

唐山二手房均价从2016年的5200元/平,也翻倍涨到了2020年的10415元/平。

不过这个房价走势图不太统一。

我从唐山本地号上看到的走势图是这样的:

唐山今年8月二手房均价 10633 元/m²,同比下跌21.37% ,就是说今年二手房还在涨。

不管谁的图是非,但房价在涨是肯定没错,而且唐山也是被叫去喝茶的一个城市。

国家统计局7月的数据都说道了,唐山新房、二手房同比、环比都在涨。

2017年唐山调控出来后,市场横盘了一段时间。

但2019年8月中旬,唐山房管局以系统升级为由,中止购房资格审查,变相的放松了限购。

陈德辉跟我说道,到2018年年末,市区房价仍在1万左右,但到今年年中,均价已经到了1.6万了,一年半时间,又涨了六七千,均价涨幅40%左右。

路北区以凤凰新城为代表,因为教育医疗等规划配套逐步高水平还清,地质又好,不怕发生地震,颇受购房者接纳。

图片来自精准地产研究院

如果从2016年上涨之前,新盘六千左右的均价算数起,那涨幅多达150%了。

当然这两年唐山房价下跌,主要也是中心三区(路北、路南、高新区)上涨,郊县上涨的不多,分化明显。

从右图河北省各大城市主城区去年以来房价走势图可以看出,只有唐山的房价是一路往上走的(红线),而石家庄的曲线却是一路向下。

原本分列第五的唐山房价,在一年多的时间里,就把他们抛诸脑后,名列第一。

02

唐山房价为什么一直上涨?

唐山房价为什么需要一直逆势上升,这成了很多人心中的疑惑。

有的人说道是因为唐山限购放开了,还有唐山的大规模棚改,土拍火热,开发商、中介炒作,把房价炒上去了。

这是真相吗?

理解唐山楼市的陈德辉说,这没有看到全部的本质。

实际上,唐山的棚改在2016年就已经转入尾声了,这几年都不是推展房价上涨的购买力主流。

综合来说,唐山房价上涨有以下几点原因:

1、土地价格上涨;

唐山2016年才中止勾地制度,月开始招拍挂,也正是这时候,大房企开始四散转入唐山发展,瞬间碾压本土小开发商,有个好处是房地产市场也变得越来越规范了,大家不必担忧卖到烂尾楼盘。

时机上刚好又这么恰巧,正好遇上房地产牛市,购房者对唐山楼市也越来越有信心。

大房企来了,资金雄厚,有钱就会抢走地,地价越拍电影越高。

世联锐易的数据显然,2016-2019年以来,路南和路北区的地价上涨是最快的。

据唐山地产研究院统计资料,唐山全市2019年楼面地价只有1558元/平,2020年1-8月就已经涨2844元/追了,积累同比下跌83%!

唐山市三区的地价也从2019年的3730元/平米,涨到今年1-8月的6235元/平,总计同比下跌67%。

知名的凤凰新城地王楼面价已经到了16000元/平米!

从数据来看,唐山地价的涨幅还是很猛的!

面粉上涨了,购房者自然会担心未来的面包越来越贵。

2、供不应求;

唐山的新盘供求还是有些失衡,不像河北其他城市,供给远远大于市场需求,正是供需基本面不协调的根本原因,唐山的价格能一直下跌;

我看从2016年以来的将近五年内,整体的供应量明显上升了一个台阶。

(图片来自世联锐易)

陈德辉说道,唐山房价补涨基本上到2017年结束,但2018年上半年市区几乎没拍地,导致市场供应量一段时间断档,2019年供应量严重不足,同时市场多数项目迫近14000元/㎡,这是多数刚需能承受的天花板。

依然是唐山地产研究院的数据,不管是2019年,还是2020年至今8月份,都是一个供不应求的状态。

大家看下面这个图:

2019年唐山全市的供应量是575万平米,成交量是615万平,供不应求。

2020年1-8月份,供应量是433平米,成交量是643平米,今年8个月的成交量就已经超过去年全年了,而供应量却远远不足。

所以今年的成交价价格又从去年的7906元/平涨到了8484,小涨了8%。

而市内三区的房价就上涨的更多了!

虽然市内的供求关系还没有这么紧张,但也是供不应求,而且由于高价盘的增加,成交均价从2019年的8624元,涨到了今年8月的14059元/平(相比6月的1.64万还有所回升),同比上涨了39%。

我们知道,供需基本面是要求任何一个城市房价涨跌的根本原因。

如果供不应求持续得到减轻,而且调控又不升级的话,哪怕刚需承受能力受限,购房者即使是还债咬牙也会恐慌性的购入,因为买涨不买跌永远都是市场的惯性。

3、调控放松;

唐山去年8月份实际上放开了限购,限贷没有变化,年底虽然实施了限售政策,但是以网签之日计算,所以实际上影响不大。

从多数城市的调控政策我们也可以显现出,限售并不是影响市场的主要因素。

4、环京房价轮动,唐山补涨

在唐山中心区房价此轮大上涨之前,很多人认为是低估的。

因为2016年那波整个环京都轮动上涨了,虽然唐山也翻倍了,但唐山本身房价底子就很便宜。

2019年到来之前,石家庄、沧州、秦皇岛、承德、张家口、保定、廊坊的房价早就上万了,而唐山房价还不过万。

但要告诉,唐山的GDP可是河北第一!所以市场一致认为,唐山房价只不过是后来居上,并不过分。

而且这几年唐山利好预期不断,比如2022年京唐城际铁路即将通车,京唐城际将拉通北京--唐山--曹妃甸三点区域。

随着北京产业疏散到曹妃甸,在减少唐山及曹妃甸就业机会的同时,还能吸入一批外来就业人口。

根据现在在售刚需盘客户结构盘点,唐山地级县户籍客户占比由2019年50%减少到60%,本地的购买力还是很强的。

所以我们就看到唐山从最低价,一路追赶乃至超越了他们。

03

京津冀为什么都沦陷了?只只剩唐山?

最后一点,其实我还想多质问一下,为什么京津冀都跌了,只剩下唐山还在逆流而上呢?

除了北京调控过度,外地资金进不去,本地刚须要买涨不买跌,改善市场需求杠杆低等多重原因引发的房价下跌不说。

其他天津,河北等城市的暴跌,我们不得不说跟经济滑坡有很大关系。

很多人只知道河北的省府是石家庄,但不告诉经济总量仅次于的其实是唐山,其实力雄厚的工业实力,是房价补涨的潜在基石。

2019年GDP,唐山依然位列第一,沧州、邯郸、保定、廊坊都是3000亿级别,不到唐山的一半。

唐山作为有名的钢铁之城,在2014年GDP增速曾落到谷底,2015年底,国家搞供给侧改革,去产能也开始初见成效,走出泥潭,2016年之后逐步缓慢回升。

那几年也是唐山房价的低谷之年。

一旦走出低谷,就是大家对这座城市越上涨越买的自信心了,看谁都是有钱人。

陈德辉说他们随机做过50个样本调查,涵括建材,服装,钢材,医疗等行业,对于买房有强烈市场需求的样本有37个,购买方向以140平米三室和160平米四室为主,这37个样本的家庭综合年收入50-100万,集中在60-80万元。

此外,唐山的人口基数还可以。

唐山常住人口从2011年到2019年增长33.72万人,年平均快速增长4.2万人;

唐山城镇人口从2011年到2019年增长114.49万人,年平均增长14.3万方;

这也是大家看涨唐山的一个理由。

有唐山粉丝告诉我,唐山的教育医疗配套不如石家庄,但唐山挨着天津,他们很多地级市的人如果要卖学位房的话,会选择去天津,但天津的工作机会不多啊,唐山人工作还是会回到唐山。

据唐山世联锐易的报导,最近两个月,因为唐山调控升级传闻,大家观望的气氛有点增加了,会不会重启限购?到底买还是不买呢?

所以新楼盘造访和散户去化率都有明显上升!

就看唐山调控何时落地了,也看措施贤不严厉,如果不严厉的话,大家继续买买买,房价之后涨涨上涨,因为涨跌还看供需基本面,严苛的话就凉凉了。

我说道说道远期吧,唐山去年经济快速增长为负,而石家庄却有8个多点的增幅,所以进一步拉近了和唐山的距离,而且省府首位度的提升,以后石家庄的地位还会提升。

因为石家庄的人口吸附力还是要优于唐山,目前人口也比唐山多300万,石家庄是1100万,唐山只有800万人。

唐山现在的房价上涨是因为供不应求造成的恐慌性上涨,虽然因为地价的下跌导致房价还有一定的空间,但石家庄是因为目前调控暴跌过度,我估计长远看,如果唐山能减少供给量,石家庄的房价还是有希望超过唐山的。