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这个城市的炒房客,终于忍不住了——凤凰网房产北京

这个城市的炒房客,终于不禁了

作者 | 子木

昨天,一位老读者给子木发来一封信。

他说道这封信近期在当地传得非常火热,而且有非常多的支持者,但自己看见这封信后却很生气,跟朋友理论,差点儿打一架,所以特来求助,到底该如何辨别其中内容的真实性。

这封信的名字叫做《凭什么让长沙市民分担高房价地区的输入性通胀?》,是一位长沙市民通过网络信箱写给市长的,具体内容如下:

尊敬的市长:

一、房价不涨物价上涨:房价高的地区银行放出的资金可以权利流动,引发物价屡屡下跌,长沙市民却没有房价上涨作为对冲,实质利益受损,这快乐吗?

二、北上广深包括武汉郑州合肥市民看起来分担着高房价,却能欣喜的看到房价下跌带给的收益,对物价上涨也没有那么抵触,他们才是幸福的。

三、土地买不起价,靠什么经营城市?没有钱光凭理想和信念吗?别的城市买一块地,长沙要买几块,导致越来越拥挤,越来越压迫,规则越来越没档次,市长先生您不觉得吗?北上广浅人口几千万,您去那里的时候感觉有长沙这么压抑吗?

四、低房价看似利于引入人,但留人呢?如果人才始终享用不到城市发展的红利(房产就是城市的股票),他还不会回到长沙吗?就算自己不回头了也不会鼓励后代走出去,因为享受不到城市发展的红利。高房价地区的市民,享受着城市发展的红利,难道会希望子女逃出?一线城市房价再低,也没有多少人逃出的,都是咬着牙为下一代坚守的。逃出的例子绝大部分是没有购入当地房产的。

五、长沙房价涨起来了,市民才有底气去投资,去消费,金融也会活,还可以抬着头在邻近城市市民中说出。

信读完,我的第一感觉是,这位市民的话看起来还挺有道理的。但逐字逐句解析下来,发现逻辑恐慌甚至有些荒谬。

而且这封信的背后,所折显露的现实意义,对大家建立房地产思维非常有价值。接下来听子木细说。

1

哪来的输出

首先我们来看第一条内容:

“低房价导致输入性通胀,长沙市民因此利益损毁。”

什么叫做输出性通胀?这个关键词有必要乏味的解释一下。

输入性通货膨胀一般指输入型通货膨胀(Imported Inflation)。

其特点所谓本国内部因素导致的价格水平快速上升,一般有两种:一种是最重要进口原材料价格上涨,通过价格传导机制,导致物价广泛下降;另一种是资本流动导致的。

大白话讲就是,一个是从国外进口商,原材料价格上涨,导致本国物价跟着上涨;另一个是国外大量资本涌入,钱多了没有好去处,就只能兜兜发条跑到物价身上。

一直以来,我国房价与货币的关系,跟“输入性“牵涉到,主要都是由央行长期放水,货币超发造成的。当局一直用房地产做蓄水池,才能对冲200多万亿的货币大水,让物价水平保持在一个合理的区位。

所以严格来讲,这位市民用输入性通胀说明房价现象欠妥。但如果把长沙比作一个国家,抽比作外来资金,也能只得说得过去。

这位市民想传达的意思是,央行抽,别的地方都把水引进了房地产人们买房,稀释了大水对物价的冲击。

然而长沙却一直压着房价,导致大水毫无好去处,不能跑到物价上面诛杀,市民不幸福。

但是事实如此吗?长沙的物价真的是非理性的吗?

为了寻找答案,我特地托关系调研了10位分别来自于武汉、长沙、南昌的都市小白领,工作时间在1-3年之间。

结论是,长沙和武汉的物价差不多,稍高南昌一点。

子木每年也不会去长沙实地考察几次,有一次必要从内蒙古呼和浩特飞到长沙,结果发现两地的物价甚至是一个水平。

再对比收入和房价的关系,你就告诉在长沙生活,现在的物价其实是很幸福的。

根据《中国劳动统计年鉴2019》数据显示,长沙人均月收益为7579元,略低于武汉126元,高于郑州、合肥、南昌等其他中原城市。

但长沙二手房房价,始终被压制在1万/平米左右的位置。和其他中原省会城市格格不入。

武汉二手房房价地图

郑州二手房房价地图

合肥最新二手房房价地图

长沙最新二手房房价地图

所以这位市民,只得靠着经济学理论在应证一个不合理的现实。

2

谁的蛋糕

“北上广浅包括武汉郑州合肥市民看似分担着高房价,却能欣喜的看到房价上涨带给的收益,对物价上涨也没有那么违背,他们才是幸福的。”

这部分就很更容易解读了。北上广浅以及中原省会城市看似分担高房价,但房价上涨,大家并非都很伤心。

房价下跌,谁快乐呢?是有房子的市民,尤其是炒房客。财富的增值,可以促进他们的消费,物价再怎么涨也是不痛不痒。

但是对于没房子的市民,高房价就是灾难,如果收益增速赶不上房价涨幅,更是虐待,因为这是对自己未来劳动力的透支。

所以,把有房子一族和无房一族混为一谈,有些以偏概全了。

3

地价便宜推卸责任吗

“土地卖不起价,靠什么经营城市?造成越来越拥挤,越来越压迫,规则越来越没档次。”

的确,我们都要承认房地产对经济发展的起到,中国沦为当下世界第二大经济体,房地产功不可没。而且对于城市发展来讲,也能起到快速推展的作用。

当年深圳举大旗从香港引入土地出让金制度,就借卖地皮的钱已完成完整资本积累,这才有钱人发展基建,大规模招商,建构了经济奇迹,同样北京、上海等地亦是如此。

但必须明白的一点是,卖地皮虽然赚钱,但它只归属于政府财政收入的其中一项,发育成熟的城市已经渐渐挤压了对它的倚赖。

其实长沙并不是不卖地,而是不“油炸地”。

《30个典型城市土地财政依赖度研究分析》

根据克而瑞数据统计资料,长沙2019年土地财政依赖度达88%,名列全国第16位,土地财政给政府源源不断提供资金,长沙的市政建设和公共基础配套一直都在,快速轮动。

这位市民说,“卖地卖得便宜,导致城市越来越拥挤,越来越压抑”。

这句话很迷惑,我仔细揣摩了好几遍,大概推论出有2种他可能要表达的意思。

1、地卖得钱少,造成政府没有钱发展基础设施交通。(已被否定)

2、地卖得钱较少,地价低,房价起不来,年轻人都涌进长沙,导致长沙非常拥挤。

但是年轻人涌入不应该是好事儿吗?别的城市求之不得!这有些主观臆断了。

4

一部分的利益

“较低房价看起来利于引进人,但留不住人。”

房产是城市的股票,投资房产享用城市发展红利,这些话我曾经一些文章里的主要观点,这个必须要否认,而且放在现在以及未来依旧适用。

但这里要考虑到一点,留人靠的是城市发展红利,而城市发展红利并不只是房价的上涨,还可以是产业发展带来工作机会的增多,工资收入的提高,或者是创业市场的兴旺。

譬如在北上广深四大一线城市,房价虽然丰了一大批人,但是靠新兴产业崛起,也丰了一大批人。而且相对于前一种躺着赚的投资思路,通过创新和努力达到的成就,显然对整个城市的发展更有益处。

所以房价上涨就能留住人吗?

不,房价上涨不能觅有房的人,但同样遏制了外来人口的流向,是一把双刃剑。要告诉,对于城市发展红利来讲,更最重要的是人,而不是房。

至于最后一条,“长沙房价涨起来了,市民才有底气去投资,去消费,金融也不会活,还可以抬着头在邻近城市市民中说话。”

同样,有底气的是有房一族。而一个城市的人口结构构成永远是无房刚需群体大于有房一族,也只有这样,这个城市才有发展动力。

5

背后的价值

其实解析这份信,最重要的是其背后所折现出的价值。首先为什么那么多人反对这封信的内容。

答案只有两个:

1、对经济学一知半解

2、炒房客或有房的人

我们都知道,长沙一直都在严打房价。这些年在长沙投机的炒房客基本都被套杀,2020年,大多数高杠杆炒房客,由于持续的债务亏损,已经转入了刀山火海的临界点。

不排除,这封信的作者就是其中一名炒房客。

其实,在过去几波楼市大潮中,市民拒绝市长上涨房价的案例,非常之多。因为大家站的立场不同,没对错。

我曾经做到过两项调查,一是有房的人对高房价的观点。专访的100个人中,其中74个不愿让房价之后涨,18个认为房价涨不涨无所谓,只有8个人反对房价下跌,指出不会制约城市的发展。

这就解释了,为什么很多三四线城市,虽然房子有价无市,二手房无人问津,但新房房价依然蹭蹭往下跌。

因为「房价下跌」享有着可观的舆论基础和支持者,有房一族即使无法兑现房产价值,也都期望纸面财富电子货币。

6

城市的期望

我们再回头看长沙这个城市。

经常读子木的文章应该都知道,我对它的评价是很高的。

可以说道,它是中国即重庆之后,对房价控制最差的一个城市。当地政府能抵得住土地财富的欲望,有为调控玄学,借出四大限法以及超大规模住房供应,硬是把房价勒死在发祥地里。

同样它也是中国为数不多,仅靠房地产发家的城市。超越人们认为“没房地产,就无法推展城市发展”的固有思维。

2020年8月,长沙再次沦为人们注目的焦点。上半年经济运行数据显示,在17个万亿GDP城市的GDP总量和增速排行榜中,长沙增长速度为2.2%,一举多达北京、广州、重庆、成都等城市。

“低GDP、较低房价”的城市,在中国沦为现实。

世界上没什么事情,比「期望」更能振奋人心。

长沙就是这样能给与全国刚需希望的城市。所以我一直认为:

长沙不一定是一个最值得投资房产的城市,但一定是年轻人最有一点投资“青春”的城市。

其实这位市民的这封信,背后是炒房客、政府、刚需之间的博弈论。当下调控政策持续强化,房价横盘,漫漫无期,炒房客也在想要办法,以至于出此下策,给市长写信。

然而信中满是对当下调控政策的不满,以及对刚需财富的贪婪。惜在长沙,再大的欲望都显得苍白无力。

但这种借用市民大义,来超过自己的利益诉求的作法,略显卑鄙。

市长信箱也恢复了这位市民:

您好,您的写信已收悉。我市将在后续考虑实施差别化供地政策。在现有政策的基础上,建设高品质、改善型住宅。防止城市简单重复低层次建设。

意思是,你要是嫌房价低,那我辟豪宅给你寄居,你卖吧,房价肯定高……