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8月北京楼市:新房均价同比下降4%

来源: 每日经济新闻

(记者 王佳飞)在刚刚过去的8月,随着北京二次疫情的影响逐渐消散,房地产市场迅速恢复。

总体来看,8月份北京新房市场大体保持平稳供需,二手房成交价环比下跌显著,出租市场成交价则超过今年高位。在土拍电影市场,虽然溢价率有所下降,但重点区域地块表现亮眼。

贝壳研究院分析认为,8月份北京市场恢复速度再次公里/小时,预计随着年底的临近以及疫情稳定后观望情绪的进一步淡化,供求两端或将提速,未来市场仍将保持当前增长速度。

新房供应:同比环比双叛

北京市寄居建委官网显示,8月份北京共有13个住宅项目获得预售证,略低于7月的14个入市项目。

贝壳研究院数据表明,8月份北京商品住宅累计供应面积与去年同期互为较降低了3%,总计增速持续上行。就单月值来看,8月新增供应面积为38万平方米,为4月疫情恢复以来的月度最低值,供应节奏有所放缓。

不过,今年以来北京商品住宅供需处于基本平衡状态。今年1~8月,北京商品住宅总计供应面积391万平方米,总计成交面积371万平方米,供销比为1.1。

据贝壳研究院数据,今年1~8月,北京市新房累计成交面积同比上升18%,收窄幅度较上月提高了5个百分点,这主要由于6、7月受疫情重复影响,累计成交量恢复速度上升。

同时,价格依旧处于略微下降态势。8月份北京商品住宅成交价均价为47156元/平方米,与去年同期互为较下降了4%。

“目前已成交的缩竞房地块仍有五成以上等候入市,因此长期来看,北京新房市场价格将保持稳定。”贝壳研究院回应。

二手房成交:环比快速增长7.2%

相比而言,北京的二手房市场的恢复情况好于新房,前期疫情对二手房市场的影响基本填平。

贝壳研究院数据表明,8月北京链家二手房实时成交量环比增长7.2%、同比增长49.6%。但同时,1~8月份总计成交量同比上升1.5%,较1~7月份累计降幅收窄6个百分点,基本追平去年同期。

明确来看,2018~2019年6~8月北京二手房成交量均呈现连续上行规律。而今年与往年不同,季节性规律被打破,8月北京二手房实际成交价的增长主要为2月及6月两轮疫情累计后延市场需求的持续释放所致,转入8月以来周度成交量整体维持稳定,周度成交环比增幅在3%以内。

《每日经济新闻》记者注意到,刚性需求率先稳步完全恢复。贝壳研究院数据表明,8月份北京450万元以下二手房源占比倒数两月快速增长,总计增幅近5个百分点。

分城区来看,北京主城四区、主城六区成交占比持续上升,8月占到比较年内最高点分别总计上升5.1、3.7个百分点。外围顺义、大兴、房山等区成交量环比增幅居住于前三,其中顺义区环比增幅以35%居住于首位。

此外,8月份北京二手房源成交周期环比延长3天至96天,造就房源成交价周期环比缩短6天至121天,与2019年12月基本持平。同时,二手房带看量月度环比快速增长20.8%,仅次于5月单月带看总量,高于2019年高点近5个百分点。

“购房者情绪边际提高,预计9月成交仍将保持与8月相当的体量,同比增幅40%左右,前9月累计成交将多达去年同期,市场价格继续保持平稳。”贝壳研究院表示。

租赁成交:环比上涨12.2%

“现在的租金明显要低于去年同期,所以我就滚了个更适合的地方。”刚刚在8月搬到了家的李浩(化名)告诉他《每日经济新闻》记者,自从毕业之后他便开始在北京租房,因为是毕业季租的房,每年续租或者搬家也在这个时候。

就像李浩换租一样,8月的北京租赁市场成交量持续走高,甚至成交热度约年内峰值。贝壳研究院数据显示,从成交量来看,8月市场持续转好,环比下跌12.2%,已经超过5月份成交量水平,不仅成为自年初以来成交量最高的月份,也是2019年以来的成交价峰值。

从租金看,从5月份开始止跌上涨后,6、7、8月连续3个月维持上涨。8月北京市平均值租金为86.6元/平方米,环比上涨0.5%,同比下降1.0%。

自今年2月份以来,北京客源成交周期一直维持高位,8月客源成交周期21.8天,相比7月份增加4天。而2019年的客源成交价周期平均8.5天,8月虽然客源成交周期随着疫情恶化有所上升,但仍处高位。

不过,租赁房挂牌价维持上调趋势,业主心理预期仍之后下降。8月新增房源上海证券交易所均价为87.1元/平方米·月,相比7月上升1.6%,后续疫情可能出现的变化影响着业主的预期。

土地市场:成交面积快速增长6%

8月3日,北京经济技术开发区河西区亦庄十一学校东侧、鹿海园五里南侧,规划建筑面积201473.8平方米的不限价地块上映,起始价为64亿元。经过了66轮争夺战,该地块最终被中海以79亿元夺下,溢价率超过23.44%,这也沦为北京今年以来的总价“地王”。

“从今年成交价地块特征来看,少有海淀、朝阳、丰台等核心区域的地块,且优质地块带给了成交溢价率的提升,拉升楼面价,未来此部分项目入市必然带动二级市场价格的抬升。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

今年以来,北京土地市场成交建设用地面积增速整体走高。贝壳研究院统计显示,今年1~8月北京住宅用地累计成交面积243万平方米,总计成交价面积同比由负转正至6%,较1~7月提高了12个百分点,超过去年同期。

8月份,北京住宅用地成交楼面价为24259元/平方米,平均值溢价率为6.2%,但环比上月下降14.6个百分点。受地块区位影响,8月成交价的5宗宅地中,有三宗地块均仅有一家房企参与竞拍并以底价成交价,拉低了8月整体楼面价及溢价率。

值得一提的是,8月20日,住建部、央行在北京开会重点房地产企业座谈会,构成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该政策对房企融资设置的“三道红线”,将引导房企降负债降去杠杆。而在近期的中期业绩发布会上,不少房企就提出将坚决务实、谨慎的投资原则,优化资本结构、降低负债率、慎重拿地。

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