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买房似乎亏了,不买房又焦虑,北京楼市到底怎么了?

  如果你打算在北京买房,现在的心情中,一定有一丝纠葛

  不少粉丝也看得挺清楚,现在北京楼市已经没以前内个味了,买房似乎不赚,不买房又很情绪。

  与频频上头条的深圳比起,北京的确稍贞惨淡了。

  从2017年3.17开始,三年多以来,北京楼市一直正处于横盘整理之中,更看起来一种阴跌。

  不过,持续阴跌中的北京楼市,也经常出现了一些新变化。

  一、土地市场——变中求生存

  仅上半年,北京土地市场共成交33宗宅地,其中31宗为住宅用地,22宗为不禁售地块,多达7成。

  

  总价最低的是昌平区东小口镇HC-031限价地块,先河和住总拿下,总价78.8亿,案名为奥森one。

  溢价率最高的是绿城通州台湖不限价地块,约49.78%,案取名为明月听蘭。

  总体来说,以合生179.8亿独吞分钟寺三宗宅地为代表,上半年北京不禁售土地全面回归,也正是因为不限价地块更有利润空间,开发商才敢有如此魄力争夺战。

  不禁售地块的大规模出现,与这几年北京楼市的低迷有直接关系

  从2017年开始,直至2019年,北京供应的绝大部分是缩竞房地块,土地出让之初就限定了户型(70%户型不得高于90平米),限定版了销售均价。

  这几年,看完房的朋友应该都确切,自那时起,北京新房市场清一色限竞房项目,户型也都大同小异。

  除了五环内部分地段好的项目卖得快一点,其余大部分项目销售都非常不理想。

  以至于部分项目出现了二期卖得比一期还便宜,结果就是一期业主维权,二期三期乃至之后的,工程质量大跌,弄得一地鸡毛。

  缩竞房供大于求,新房价格自然起不来,在这种情况下,要想要稳住楼市,有两个办法,一是调整出租汽车限贷,二是调整土地拍卖会规则。

  相比较调整出租汽车限贷方案,调整土地拍卖会规则,虽也是刺激,但更为保守。

  从需求来看,目前主力供应都是偏刚需的产品,经过两年多的供应,刚需型项目库存已经不够卖两年,这个时候调整土拍电影规则,减少不禁售地块,供应改善性产品,也能让换房一族能够有房可买。

  二、新房市场

  刚需买房真的便宜了。

  中原地产数据显示,上半年新房成交额991.19亿元,成交套数16735套,成交价均价52086元/平米,同比下跌4044元/平米。

  如果是卖一套90平米紧凑三居于,今年要比去年较少刨36万

  买得最差的是大兴区,以中海系由为首。

  其中限竞房贡献了近8成,刚需依然是绝对购房主力。

  上半年新房成交量比去年同期多1776套,但整体库存量依然有增无减,未来价格很难涨。

  而这也是上半年限竞房土地明显减少,而显商品房不限价地块增加的原因之一。

  上半年新房市场一个典型特点是,中小户型卖得最好,比如40-60平米的一房户型,比如顺义的金茂国际社区,还曾引得竞品放海报diss了一番。

  户型小型化,挖出下沉客户,中海嗅觉最为灵敏,最先发售此类产品,收成了第一批客户,此后众多开发商循迹发售中小户型产品。

  房价越来越喜,开发商要生存,购房者要上车,户型小型化是唯一的选择,而这也是大城市房地产市场的趋势。

  不过,不禁售地块的减少,且溢价率较高,意味着未来供应的纯商品房项目价格有望下行

  比如,在石景山古城板块,融创某不禁售改善盘,均价已经7.5万+,价格已经逼近1000万。

  三、二手房价格之后暴跌

  最近半年多以来,北京二手房价的确跌了。

  

  资料来源:中国房价行情网

  实际上,本轮北京楼市的巅峰依然是2017年3-4月份。

  也正是从那时起,北京楼市启动了最新一轮大规模调控,杀伤力仅次于的是提高购房门槛,大家感受一下:

  1.首套房首付35%;

  2.二套房,普宅首付60%,非普宅首付80%;

  3.贷款年限,最长25年。

  4.二套房贷款认定:只要在全国范围内有过住房交易记录或者有过住房贷款记录。

  以上极大限制了购房市场需求。北京市住建委数据,调控9个月后,2017年12月二手房价格即较高峰期暴跌了13%。

  无论是卖新房还是卖二手房,调控影响都非常大。特别是二手房市场,评估价基本都是低于挂牌价,考虑到建筑年限等因素,实际贷款额度更低,首付压力更大。

  需求疲软一直沿袭2020年。

  疫情恶化一度引导房价下行,但市场需求消化完,房价重新暴跌。

  西城区是北京二手房价格的最高点,但我爱我家数据显示,其7月成交价均价为99068元/平米,已跌破10万元/平米,是近两年来的最低价,环比跌幅也是各区中最大的。

  贝壳研究院数据表明,7月份北京二手房成交价均价环比暴跌3.1%,跌幅不断扩大,已倒数两个月下跌,8月份二手房价格大概率继续下跌。

  如果你是房东,现在最常听到的有可能是下面这句:

  建议您把价格再往上调一点,最近同户型成交价价格比您的报价要低。

  而对购房者来说,现在的二手房市场比较适合刚须要出手,投资性需求不建议出手。

  因为刚须要首要解决的是“有和无”的问题,并不太纠结于短周期的涨跌。

  从长远来看,未来如果北京二手房市场走势上行,政策调整是唯一的有可能,但迈出这一步又是很困难的。

  四、豪宅市场

  豪宅市场较为独立国家。

  新房方面,上半年仅4个新盘供应,分别是懋源璟玺、壹暗马、燕西华府和世茂西山龙胤。整体追加供应量仅为100余套,同比下降超过9成。

  目前北京新房豪宅供应主要在四个商圈,分别是燕西别墅区,海淀北部新区,丽都和孙河中央别墅区。

  价格方面,新增豪宅项目价格主要集中在1500万-2000万及5000万-1亿这两个区间,前者占比67%,后者占比33%。

  价格方面,上半年新房豪宅成交801套,环比下降48%,同比上升33%,成交均价7.06万/平米,环比暴跌7.5%,同比暴跌11.2%。

  二手豪宅方面,上半年成交价1294套,环比减少11%,成交价均价8.33万元/平米,环比上升4.1%,同比下降6.3%。

  整体来看,二手豪宅成交量相对更为稳定。

  

  从价位区间来看,1000万-3000万的成交房源占比超过8成,这类房源,以中心地段的二手公寓型豪宅为主。

  以西大望路、太阳宫、CBD、朝阳公园和望京为代表的成熟商圈,它们的优势在于地段和设施,而这正好契合高净值人士多元化资产配备的需求。

  以太阳宫的太阳公元小区为事例,得益于价格和学区资源优势,仅上半年就成交了50套,而去年全年才成交67套,可见非常不受高净值人群的欢迎。