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疫情后的变与不变(上篇):2020年房地产市场表现回顾

2020年突发疫情使得房地产市场经历特殊的一年,从停摆至重启的过程中表现韧性十足、超出预期。正如投石入海可以激起新的涟漪,但会转变潮汐的内在规律,疫情也并未改变房地产原本的运行趋势。从1998年房改,到2016年末的“房住不炒”,我国房地产市场已走过一个完整的18年长周期,从增量市场向存量市场迈向。这个新阶段具备三个明显特征:“房住不炒”和房地产去金融化的监管环境,房价整体增长速度趋势性下行,城市、区域和物业类型等多层次分化。复盘2020年,三个特征依然未变。

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市场表现回顾

(1)总体表现:停摆至重新启动,V性翻转韧性十足

疫情影响下,全国商品房销售停摆至重新启动,经历了一个V型反转的过程。1-2月疫情冲击房地产市场全面停摆,销售面积与金额总计同比叛40%和36%。随着全国楼市逐步停工复产,疫情期间积压市场需求集中获释,以及土地市场火热与货币严格激发的追加需求,共同推展销售V型复苏快速回升。累计8月,全国商品房销售额总计增速由负转正至1.6%,超过疫前水平。

价格方面,70城房价同比沿袭稳中有降,新房市场价格涨势总体好于二手房:从70个大中城市的新建商品住宅价格指数来看,同比增长速度整体沿袭2019年的上升态势,增幅由2019年末的6.8%缓慢下滑到2020年9月的4.5%,环比增长速度在停工后3-6月连续上升至最高0.6%;二手住宅价格指数同比增速相对平稳,环比增长速度6月后保持0.3%水平恒定。

(2)分能级城市表现:一线与强劲二线热度加剧

从交易面积来看,上一轮三四线城市棚改货币化行情熄火后,2017年开始市场热度从三四线城市向一二线回归,疫情未变不同能级城市间的分化趋势。以30个大中城市商品房成交面积占到比为例,2020年一线城市中高端改善市场需求释放,整体市场韧性较强,成交价占到比保持稳中有;二线城市市场整体复苏较快,成交占比与一线城市同步回落,但城市间分化激化,如贵阳、杭州、南京等成交表现相对出色,而武汉、西安、重庆等中部城市市场热度明显上升;三线、以及未还包括在30个样本城市中的广大四线城市总体政策环境宽松,但棚改货币化移往收紧后购买力受限制,疫情后多地松绑政策的“一日游”压制当地市场信心,成交价持续疲软趋势。

从销售价格同比增长速度来看,疫情并未转变房地产整体价格增速放缓的趋势:

一手住宅方面,一线城市平稳横盘,二三线城市涨幅回落沿袭。一线城市新建商品房住宅价格增幅在疫情前后先抑后扬,与去年比起总体趋势稳定,经过2018年的明显下降后,2019年11月同比增速超过最高点4.9%,2020年疫情期间低于将至2.9%,9月回升至年内高点3.9%。二三线城市增幅在2019年由升转跌后,2020年趋势延续。

二手住宅方面,一线城市大幅回落,二三线城市下降趋势不改。一线城市二手房价在倒数两年的平稳盘整后,2020年增速大幅上升,9月当月同比增速最低至7.4%。二三线城市二手住宅价格增速延续2019年下半年以来的下滑态势,由2019年4月份的最高点8.3%、8.4%分别下滑至2020年9月份的2.0%、1.7%,三线城市上升幅度更大。由于各地新建商品房限价规定,二手住宅价格变动相对更能体现市场真实价格变化,从中金公司重点监控的18个城市同质性二手房涨跌数据表明,即便是同能级城市内部,也存在显著的分化。

(3)分物业类型表现:住宅复苏最快,招商雪上加霜

相对住宅,商办市场受长期经济增速放缓和2020年突发疫情冲击最为严重。2020年疫情停摆和重新启动过程中,住宅类商品房销售面积、销售额增速衰退最快,三季度已恢复至疫前水平,而原本正处于“冰冻期”的商业、办公类物业陷于深度负增长。

在2019年商办市场整体偏冻背景下,2020年新冠疫情带给新挑战。一方面,为应付疫情,避免租户萎缩,商办运营商需获取更身体健康安全的办公环境,在楼宇防疫和管理层面成本增加;另一方面,多数企业的选址和扩展市场需求暂缓,或自由选择重新考虑更智能灵活性的办公策略,导致整体市场租赁需求显著上升和租金持续上调。据戴德梁行预测,疫情让远距工作将沦为一股永久性趋势,在2025年前,全球办公室闲置空间仍尚待消化而无法返回疫前程度。

招商市场需求疲弱,写字楼空置率居高不下。据Wind数据表明,2020年三季度末,一线城市中,北上浅优质写字楼市场空置率均自创十年最低水平,分别下降至17.7%、20.4%、20.1%,尽管广州空置率从2019年末的5.4%下降至2020年三季度的7.8%,但总体正处于2008年金融危机后的低位水平;二线城市中,十二个重点城市空置率平均在29%左右,相较2019年总体变化并不大,其中创新企业聚集地杭州低于仅14.4%,长沙、天津、厦门、重庆等大力开工城市空置率较高,空置率高达30%以上。

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市场供给端分析

2018年以来,经济和市场不确定性上升,房地产企业出于挂钩采取高周转策略。2018年资管新规实施、以及2019年房地产企业融资政策进一步收紧,均助推了房企在高周转策略下,加快市场供应,快速回笼预售资金以解决问题资金问题。2020年疫情后,以恢复供给端以定的宏观政策导向下,房地产开发活动在复工受限情况下依然快速修缮,地方政府增大优质地块供给唤起房企购地市场需求。但多个迹象指出房企对未来仍秉承谨慎态度:新开工未售库存呈现去库存特征、调补库存趋势难以构成,商品住宅去化周期相对前两年有逐级下沉的趋势,土地成交价溢价率总体仍正处于近年低位水平……

房地产企业的新开工意愿和土地储备是影响商品房供给的两个最重要决定因素。我们可通过新开工、库存、去化周期等涉及指标衡量市场当前供应情况,从土地市场溢价率、供销比等指标衡量潜在供应情况。

(1)新开工与去化周期

疫情打断房企“低周转”模式,新开工让坐落于交付给项目复工。2018年以来,在房地产企业的高周转策略下,市场供应加快,新开工面积增长速度持续高于销售面积增长速度。但脑溢血疫情造成暂时性停工、销售回落后,复工更偏向于优先保障年内交付给压力大的项目,造成新开工承压,“低周转”模式被打断。从数据来看,2020年新开工面积增长速度与销售面积增速几乎同步,三季度开始新开工回升速度领先于销售,累计9月份,新开工面积总计同比增长速度为-3.4%,同期销售面积总计增长速度已回落至-1.8%。

全部类型物业整体去化率仍处于景气下行周期中,补库存趋势难以构成。从新开工去化率指标看,2020年除2月份由于新开工几乎停滞,造成指标反常急升外,整理去化率仍未变自2018年以来的缓慢上行趋势,2020年三季度新开工去化率接近80%,与2019年底持平,但相较2018年高点91%已然大幅回落。从新开工未售库存来看,2020年并未进一步沿袭2019年上半年的补库存趋势,总体正处于去库存状态,其中有新开工受限的影响,也表明出房企整体补库并不大力。

有所不同类型物业去化情况分化显著,住宅较好,商办维艰。据世联行数据显示,疫情对销售端的干扰造成2020年上半年去化周期快速下降,但三季度末,商品住宅可售去化周期(按最近12月销售速度计算)环比上行1.6个月,至18.3个月,库存去化较好,但相对前两年有逐级下沉的趋势;商业与办公若按其待售面积与现货出售面积计算出来,则去化周期分别为49.0个月、53.3个月,去化维艰。

有所不同能级城市整体库存健康,但内部分化显著,部分城市库存偏高。按2020年前9个月销售面积计算出来,一线、二线、强三线城市的整体去化周期分别为19.9、15.3、12.3个月,库存总体健康。但部分城市库存偏高,分化显著。

一线城市中,北京去化周期最低约37.1个月,主要因限竞房和共产房存量大且多少地段不欠佳去化缓慢;深圳供需矛盾长期引人注目,去化周期最低仅10.6个月,疫情后房价短期非理性上涨,倒逼当地政府提升住宅用地占到比至25%,解决用地瓶颈。

二线城市中,去化周期在18个月以上城市中,厦门、天津连续多年在列,哈尔滨、长春、沈阳、大连、郑州、武汉则均是销售同比大叛,而大连、郑州2020年供应同比增长近两成,兰州与贵阳则是2019年和2020年连续两年供应大上涨。

强三线城市2020年销售相对强大,整体去化身体健康,去化周期多达18个月的部分城市主要因销售同比上升较小。

(2)土地市场

土地市场在疫情后出现一波小高潮,而后受融资政策收紧影响先升至后降,成交价溢价率总体仍处于近年低位水平。2020年2月疫情导致房地产行业短期现金流紧绷背景下,多地在以防风险需求下出台暂时性维稳措施,对土地出让金交纳期限和方式放宽,地方政府财政收支压力下增大对优质地块的转让力度,使得成交价土地溢价率在疫情后有所走高。疫情风险解除后,为稳定楼市预期及防范纾困金融资源被房地产挤占,二季度宽松货币政策结构性调整,央行加大对信贷资金投向的管理,8月“三道红线”实施进一步放宽房企融资,高杠杆拿地受约束,9-10月成交价溢价率再度回升,二三季度放宽融资后再度回升,整体在10%左右,相似2019年四季度的水平。

土地供销比低位运行,土地市场供需关系并未扭转。从土地销供比看,2020年三季度末的销供比为78%,与上年同期持平,但远高于2014年至2018年市场低景气时期的表现。表明自2018年房企在行业融资放宽趋势后,拿地扩张渐趋慎重,土地市场出现供大于求现象,2020年整体趋势并未挽回。

但各能级城市土地成交分化,房企加仓一二线及强三线,减仓非核心城市群的三四线。2018年后行业整体库存水平降到历史地位,但“房住不炒”和“因城施策”政策框架下,房企调补库存也呈现区域分化特征,更偏向于加仓人口吸引力足、销售韧性强劲的一二线城市和核心城市群内的强三线城市。据世联行数据显示,在2020年前三季度,一二线与三四线的住宅用地招拍挂成交金额占到比分别为52.5%、47.5%,其中一线城市、核心城市群三线城市占比提高显著。

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需求端分析

从中短期来看,居民房贷利率的政策调控对市场需求的影响最为必要,2020年房贷利率的一轮倒数下行是性刺激居民购房需求上升的最重要原因。从长期来看,我国城镇居民家庭住房拥有率达到96.0%,房地产长期需求较为不利,而由其造成的经济结构失衡、居民杠杆率低企是中国经济最大的灰犀牛。

(1)房贷政策

2020年1-9月,全国房贷利率“九连降”,刺激房地产需求上升。从全国平均房贷利率来看,2019年11月为“房贷利率换锚”挂勾LPR利率之后的高点,首套房平均利率达5.53%;2020年为应付疫情冲击,央行三度降准,并分别于2月、4月两次上调LPR利率,房贷利率追随趋势性下行,1-9月全国平均房贷利率倒数九个月下行,首套和二套分别上调28BP、29BP。

9月后房贷利率拐点显出,“九连降”趋势基本宣告终结。据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年10月,全国首套房贷款平均值利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%,均与上月持平。同时,虽然10月全国整体水平与9月持平,但部分热点城市出现上调,还包括惠州、太原、长春、成都、长沙。随着央行货币政策恢复常态,LPR利率自4月20日后持续按兵不动,7月后全国房地产政策整体调控趋紧,同时邻近年底银行房贷额度紧张,预计11-12月房贷利率下跌的趋势逐渐辐射到更多的二三线地区,或在年底带给全国整体水平微幅下跌。

(2)居民杠杆率

居民部分杠杆率持续上升至历史最高水平。当前我国居民杠杆率在全球已正处于中等偏上水平,相似日欧等繁盛经济体,在新兴经济体中亦是无出其右。2020年中,我国居民部门杠杆率超过59.7%,比起2019年末的55.8%快速上升,半年内上升幅度已超过2019年全年水平。从变动来看,2015年以来美欧日发达经济体的居民杠杆率基本保持平稳,而我国上升幅度超1.6倍,且速度多达新兴市场整体状况。国际货币基金组织指出,居民杠杆率超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而多达65%会影响到金融平稳。当前,我国相当大比例居民家庭负债率已超过难以持续的水平。居民杠杆率对经济快速增长的促进作用日渐式微,对消费与投资产生的吸管效应越来越大,并将对经济增长的速度与质量都会有所诱导。

(3)城镇化进程

我国城镇化速度面对逐步放缓。1998年住房制度改革后的20多年,是我国城镇化加快发展阶段,居民城镇化率从1994年的30%快速攀升至2019年超过60%,期间我国商品房销售经历多轮“螺旋式下降”周期。参照发达国家历史经验,当城镇化率多达60%时将面临增长速度显著上升。

当前我国城镇居民家庭住房拥有率已达到96.0%。据央行公布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》表明,房贷是我国居民家庭负债的主要构成,占到比达到75.9%。我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。该项调查指出,当前我国整体住房并不短缺,不存在的是结构性流失:个别大城市商品住房供应严重不足,而部分家庭占有过多房子。

上升过慢居民杠杆率水平、96%的自住房拥有率、增长速度放缓的城镇化进程,均意味着国内房地产市场正从增量时代逐步向存量时代过渡。正如万科郁亮在2020年10月的一次媒体见面会上判断“房地产已经成为国民经济中一个普通行业。”未来我国房地产的发展空间在质量,而非数量。

小结

2020年房地产韧性十足,总体展现出超出预期,在疫情冲击的危机时刻发挥出稳经济的压舱石作用。但疫情并未改变我国房地产市场从增量时代向存量时代过渡的趋势和特征。

在此背景下,我国商品房销售规模或已相似顶部。2019年我国商品房销售规模达到15.97万亿,据克尔瑞预测我国中长期新建住房销售规模或保持在15-16万亿中枢。2020年销售数据略超预期主要归功于疫后需求集中获释、开发商广告宣传推盘提升。随着国内经济逐步衰退至潜在增长速度水平、货币政策完全恢复常态化,本轮利率上行造就的房地产需求获释转入平台期,四季度房价上涨预期将持续降温,房地产市场完全恢复平稳运营。

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