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北京这类房产价格跌回四年前,能不能抄底?

  

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最近,房价下跌出了网络世界的主流。
几乎所有的自媒体都在写出哪里哪里的房价又跌了,再取个惊悚一点的标题,一时间,仿佛很多城市的房价都跌返了几年前似的。
前几天,我在后台看到了这样一条facebook:

  

  
这位读者估计是想开个玩笑。跌到到五年前,也就是2015年的水平,别说现在不可能,未来也显然不可能。
不过,有一类房产的价格确实跌了不少,几乎回到了四年前。
它就是招商类项目。
2017年3月26日,北京发布了有关商办类项目的限购政策,内容包括但不局限于:
1、商住全部纳入出租汽车范围(出售北京商住需要倒数五年社保或个人所得税);
2、出售北京商住需名下无住宅或无商住出售记录;
3、禁令贷款。也就是说必须全款出售;
4、新建的商住项目只能销售给公司,出让时也不能转给公司。
这四条政策,可谓是刀刀见血、招招可怕。比普通住宅严苛多了。
从此之后,住宅就如被压在五指山下的孙猴子,再也活跃不一起了。
据中原地产研究中心获取的数据显示:
从限购政策实施后的第一个月(2017年4月)算数起,到2020年9月的40多个月里,北京新建招商类项目共成交12000余套,成交量比调控前下降了90%以上;
从价格上来看,二手商住房普遍比最高点上升了40%,少部分项目甚至下降50-60%。

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上个月,老板米公子说道要在北京买一个较低总价的商住,用作米宅北京公司的地址注册。
老板对讲机后,我专门去看了以下几个具备代表性的项目:
亦庄的林肯公园,无论是小区环境,还是区域设施,放在整个北京来看,都是佼佼者。2017年出租汽车之前,该小区均价在6万左右,如今已经下滑至3.4-3.5万附近。
北京像素,是北京体量仅次于的商住项目,19栋楼里面有9700余套房,通天然气、民水民电、座落在地铁,2015年价格只有3万多,16年开始发力上涨,到17年3月调控之前,已经达到6.5万以上,最低成交价到过6.8万。
而如今,北京像素南区均价只有3.2万左右,北区稍微喜一点,3.7-3.8万之间。
朝阳北苑的“旭辉奥都”,初建2008-2009年,是北苑地区非常有代表性的商住小区之一,此前因为不出租汽车,甚广受购房者冷捧。
2016年初,该小区均价将近3万元,到2017年3月,已经涨了4.8-5万元,现在又回落到了3.2万附近。
以现在的价格水平,100多万,就可以在北京卖到非常不错的项目。
以亦庄“林肯公园”为例,一套35追的开间,总价在120万左右,租金能达到4000-4200元/月;北京像素一套40多追的开间,总价在100-120万,租金在4000-4500左右,这租售比,可比住宅强劲太多了。
最近也有不少粉丝问,租金水平还可以的商住项目能无法买,甚至问写字楼的也比之前多了不少。

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能不能买的问题暂且不谈,我们先来看一组数据:
仲量联行的统计数据表明,二季度,北京全市甲级写字楼空置率升至14.0%,缔造10年来的新纪录。同时,平均租金却大降6.8%,至356元/㎡/月,是5年以来的低点。
据戴德梁行统计资料,北京五大核心商圈中,丽泽金融商务区受目前高空置率的影响,租金环比降幅仅次于,高达13.3%,其次为燕莎和中央商务区,租金分别环比上升6.3%和5.4%,其余各商圈租金环比也都有所上升,范围区间在2%-4%之间。
国贸附近的写字楼一般都降了两三块钱(每天每平方米),特别是财富中心、万通中心,建外SOHO等租金降幅特别大,比往年降了百分之三四十。比如建外SOHO有的最高峰时租金到9块5,现在6块5就能租,有的特价房5块多就能租。
住宅市场的租金同样也在暴跌——
来看一张图表:

  

  诸葛找房数据研究中心监测,2020年第40周北京平均值租金跌至88.31元/㎡,同比上周降1.03%,创近58周以来新高!
从城区来看,租赁热门的六个主城区朝阳、海淀、丰台、东城、西城、石景山租金均持续数周暴跌趋势,石景山以1.66%跌幅跃居第一,海淀、西城分别微跌0.66%、0.56%,名列跌幅第二和第三。另外,密云以1.33%领跌近城区。

  

  导致租金大幅下跌的原因有很多,疫情只是催化剂而已,北京常住人口持续增加是最必要的原因。
而未来几年,这种状况并不会得到有效地缓解。
所以,我认为:
全然投资的话,租金并不是一个很好的确保,未来房价的涨幅才是最主要的。
目前商住的价格显然是到了阶段性低点,但投资的话,仍然不建议。
还以北京像素为例,120万总价,租金每月4000,25年才能回本。即使回本了,如果调控一直不放开,上涨不涨的问题先不说,将来房子该如何出手?这是值得每位投资者思考的问题。
另外,我认为:
在楼市卖住宅就如同在股市里买跌的得意的垃圾股一样,早晚有一天你不会发现:
那些一直涨的股票(或者说跌不动的股票)又自创历史新纪录了,而你当初抄底的那些跌得得意的,不但一分没涨,每天还在不断创新低。
所以,做投资,不要总想着在粪坑里偷果子吃。