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北京楼市:2021年该不该入手?

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01

发问:包大大,您好!本人是北京土著,目前名下无房无贷款,手里有现金800万能用,但又不想全用。无学区需求,本着增值的目标买房,您推荐哪里?喜欢望京,看完上京新的航线?另外在双井研究过富力城A,还有朝青、通州、西红门,哪个好?是卖一套,还是分两套买好?感谢包大大指点。

问:如果自己现在有业主需求,可以考虑工作单位附近的次新小区,在确保通勤便捷的前提下,尽量让增值追上大盘。你看的上京新航线和富力城A,这两个盘都符合你的需求,但总体来看目前价格已经不较低,总价千万以下的单价在9万多。如果是纯投资,可以掌控自己的无效想法,引荐分拆为两套,一套在市区主流商圈,流通性好的两居,例如望京、双井,另一套近郊次新投资,城乡结合部的选择,内部编撰。

02

提问:包哥,目前BJ对人口流入的限制会影响其未来房价么?2020年浙江、广东的人口净流入相当大,这是说明那里的房价涨幅会很值得期望么?谢谢包租公。

问:人口是房价的基础。人口流入,房价就会上涨。新重新加入的人口可能增加一批购买力,房价需求减少,供应跟不上会导致更快的下跌。

有的人会说道,并不是每一个新加入的人口,都能符合这座城市的购房条件,或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的想,例如浙江下辖的众多县市,以及广东的东莞、惠州、中山等城市。而城市本身的房产结构,也不会决定市场的形态。例如东莞,本身并不是一座标准的城市,更多的是由一座座“镇”所组成的组团状建筑群,导致被混杂成许多细分的市场。

还有人会说,人口的减少,最直接的影响是增加更多的房产出售需求可能,超越所在楼市的平衡,从而引起供不应求,市场向卖方市场转化成,价格上涨。然而不管供需再不平衡,相比2000万人口20万/年的减少和750万房屋的总量来说,对价格的实质性影响依然非常缓慢,更多的是对预期的影响,甚至移往到“降级”产品。例如北漂首付过于,转移到燕郊上车。

这两类众说纷纭都有部分合理的地方,但是没有说浮。

房价下跌的大头,是通胀。通胀才能导致物价上涨上10-20倍。人口的减少,对房价的影响的不光是造成供求关系的紧缺;更长远的结果是,人口不会减少一座城市财富的上限。此外,你说道BJ限制RK,而有的城市在逐渐对外开放限购政策,其实我们研究过多方面数据,实际情况不一定是你看见的。公号咨询。

03

提问:请问包租公,选择在北京550万左右的总价,纯投资需求,哪些板块比较有潜力?谢谢包租公。

问:在北京显投资的逻辑,在于找寻稀缺且价格被高估的产品。比如选择望京,因为阿里巴巴等行业巨头落户,在朝阳来看有不错的学区加持,属于匮乏;选择通州运河三角区,因为北京市政府已经落户,未来配套建设只会越来越好;选择草桥,整体预期不错,可以接管金融街周围的外溢。不过也有个难点,越是短期能实现,越是明显的受到影响,越难找到价格比高估的产品。需公号咨询。

04

提问:包租公,您好,我在丰台区三环新城有个两居,是经适房。三环新城小区规模比较大,居住环境、交通条件一般,所以我在考虑到21年换房。另外,我也有个疑惑,现在的高层楼房一般都20多层,使用年限70年。我感觉这种房子从居住拒绝来说,一般撑不到70年。但同时20多层的高层,因为拆迁成本太高,拆迁的可能性不大。我觉得如果用了50多年的时候,这类房子就是住不得,拆卸不得,估计这房就没人买了。

如果换一套低密度小区住宅,哪怕添点钱,周边环境好点的,万一将来征地,还有有可能回迁。那么,高层楼房大概在使用年限多少年的时候卖出去价值适合一些呢?期待包租公的指导!

问:一直有人在讨论类似于的顾虑。没有统一的标准,基本都是考虑建筑质量和设备老化相关的。更正一下,所谓的70年指的是土地的用于期限,与房子牵涉到。房子的设计年限一般是50年,也就是确保50年主体结构不出问题。可如果是钢筋水泥的寿命来说,只要确保的好,至少可以确保100年。因此,从理论上谈,如果维护的好,只要钢筋不被渗水生锈,大楼是可以长久存续下去的。

真正可能出有问题的是各种配件,尤其那些管线一类的,基本上20-30年就出毛病,50年就是绝对无限大了。现在的老旧小区主要解决的就是这些问题,主体结构容易确保,内部管线的更换才是难题。而多层建筑容易维护,替换一起也相对更容易。而高层建筑可就难办多了,多年之后,很有可能因为成本过高,难度过大。

看到这,有人就担心像欧美等发达国家一样,出现高层建筑被遗弃的现象,就是成本太高,居民们住不起了,索性逃出。这大楼就成了流浪者的乐园,真正的贫民窟。中国是否不会经常出现这种状况一直在争辩。从今年开始的大规模老旧小区改建来看,还是很为百姓坚信的。拆迁确实拆不起,那就确保,甭管怎么着,又能再凑合个十年八年的,以后的事情以后再说吧。

在全国范围内来看,高层建筑估算以后也会这样,等业主们维护不起的时候,就不能等着政府用财政税收来维护了。涉及部门认同能分担起这个责任,否则拿着百姓是不有可能的。那点儿维修基金也起不到什么作用,过几年没准儿升值的连部电梯都换不起了。拆迁更别确信,拆不起的。甭说什么翻建的成本了,就连这垃圾清运就是天价数字。如何处理这些建筑垃圾也是现在到底的难题,只能有心着以后科技发展来解决吧。

在一线核心区域来看,以上均不限于。随着科技发展、经济发展,改建的成本与收益是不断发生微妙变化的。只要有充足的商业价值,拆掉重建也未尝不可。

对你来说,不必考虑三环新城的未来,毕竟还将近20年。这何时应该置换的年限也不了说,没有标准。但如果是为了升级改善,到可以移位,毕竟经适房小区不如商品房。像附近的万年花城,同时期的商品房,其品质就比三环新城强得多。自住考虑的因素就相对个性化,不再那么务实。

05

发问:包租公,本人座标上海,1000万投资的房产有什么引荐?现在是入市的时机吗?谢谢包租公。

问:从一线城市来看,当下深圳已经完成新一轮的调整,而上海的时机也转瞬即逝,必须快步入场。中期来看一线城市的京、沪、浅,谈不上谁一定比不上谁。

主要还是具体你的购房需求。上海总价1000万次新三房,可以考虑中环附近为主,像西面的天山路、长风公园板块,北侧的大宁、新江湾,以及东侧的前滩、三林、张江、金桥,南侧的浦江镇一带都是非常好的自由选择。一般情况下,次新房的租金收益率会特别好,毕竟高总价房产的租客人群也相对较少了一点,不过投资主要看的是电子货币,租金并不是特别大的考量点。上海买房建议,内部详解!


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