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陕西专业的房产转让纠纷律师

时间:2020-09-02 15:02:01

处置房屋租赁合同纠纷,要遵循以下原则:

(一) 交易不破出租原则

交易不破出租是租赁期间出租人将租赁物出让给第三人的,出租合约对于转让的第三人继续有效。出租物在租赁期间再次发生所有权变动的,不影响出租合约的效力。其具体内容包括:

1. 租赁物在租赁期间再次发生所有权变动。这里所有权变动的情形还包括交易、承继、赠予等。

2. 承租人没有中止或解除租赁合约的意思表示。

如果承租人已具体回应中止或解除出租合约,则不再次发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后,新的所有人取代原有所有人地位而沦为新的承租人。原出租人因出租物所有权的移往而解散出租人地位。承租人不应依照原出租合同向新的所有人履行义务。

(二) 抵押权与租赁权的关系

抵押权与出租权的关系,指一物之上抵押权与出租权同时不存在,当两者发生冲突时,哪个权利效力优先的问题。

抵押权与出租权的关系,有两种情形:

1. 出租权发生在先,抵押权再次发生在后。

对此,《担保法》规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,应该面书面告知承租人,原租赁合约之后有效地。”《担保法说明》进一步规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的转让之后有效。”

2. 抵押权发生在先,出租权再次发生在后。

《担保法解释》规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权构建后,出租合约对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对租赁抵押物造成承租人的损失分担赔偿金责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

(三)承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处置

《民法通则》规定:“按份共有财产的每个共有人有权拒绝将自己的份额分设或出让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”如果按份共有人将租赁的共同财产中的自有份额转让时,即再次发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。

一般来讲,共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力,而租赁关系是债权关系,依据物权优先于债权的原则,共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权简化的特征,但其毕竟是债权关系,仍然不能等同于物权的效力。

另外,让其他共有人拥有优先购买权,不利于对房屋的管理、修缮、用于。

(四)房屋租赁中的登记备案问题

根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁实施登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后,授予《房屋租赁证》。

当事人未办理登记备案手续,未获得《房屋租赁证》的,出租合约否有效地?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是出租合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理不道德,其本身不是合约生效的要件。



 王奇兵律师,2004年中国政法大学毕业,早期专心于建筑、房地产领域的诉讼及非诉,近年来专注研究房地产、土地法、征收条例,专业代理土地征地、房屋征税、工程纠纷案件,具备很深的法学理论功底及丰富的案件实践经验。王奇兵律师,房地产专业律师,专业代理国内各地房屋、土地征税征地案件,专门从事律师工作以来代理的征收拆迁案件过程中,将人组诉讼与协商谈判有效的融合,始终秉承“专业、诚信、有效地、优质”服务理念,尽力尽心品行的处理拒绝接受委托的每一个案件。在法律行业中一直弘扬着正能量,维持刚正不阿的律师形象,为一切不受法律困扰的黎民百姓提供优质有效的法律服务。