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楼市干货|中原研究院:再回“不限价”,北京值得抄底吗?

原创 中原濠CENTALINE CLUB

最近,北京楼市在不断加剧,越来越多的购房者在找寻匮乏的价值项目,从市场区域看,随着土地结构的变化,北京被影响最显著的是城区,特别是海淀,均价从去年的6.22万已经下跌到了2020年的6.77万,多个不禁售的10万+项目入市,也减缓了市场库存的消化。

北京作为前几年全国调控最严的城市,如今再回不限价时代,那么,北京有一点抄底吗?

昨日,中原地产研究院首席分析师张大伟就此话题,从北京近期的成交价表现、土地供应情况等方面,给大家一一展开分析。

一、房价跌的较多,近期市场开始活跃

从2017年开始,经过4年的政策调整,北京市场到了一个相对较低的底部。目前北京大部分区域的房价比起之前的高位已经有了很明显的下调幅度,甚至有些区域跌幅超过20%-30%。

从近期的市场趋势来看,北京市场成交价显著有所活跃,特别是一些热点区域及热点楼盘的成交比之前的数据有所上行。

整体来看,互为较之前的高位,北京房价跌的较多,而当前市场热度也开始活跃。

二、缩竞房土地及限竞房供应转入尾声

2017年,北京在土地供应中全面实施“限房价、竞地价“的土地出让方式,也就是所谓的缩竞房土地。而缩竞房带给的影响乃是价格被限制以及区域供应集中于井喷。因此,在过去几年北京房价跌到的最少的都是缩竞房供应集中于区域,如北七家、顺义、亦庄板块等。

限竞房土地实行至今,供应量逐渐增加。累计今年,已经累计供应112宗限竞房住宅地块,合计供应约1100万平米。如果叠加其中部分配套商业、配套仓储等,合计大约要入市1300万平米。现在已经入市大约800万平米,也就是说,获得预售证并等候入市的限竞房大约还有2万套。就目前而言,缩竞房土地以及限竞房的供应高峰期已过,开始进入尾声。

三、不限价土地成为主流,推动房价上涨

从2019年末开始,北京的土地供应结构出现了变化。2020年,北京的限竞房土地供应为6宗,不禁售土地供应为35宗,以此看来,不限价土地再次沦为主流。从未来的成交结构来看,市场将会以不限价房为主。

根据测算,北京缩竞房成交价均价基本集中在4.8万/平左右,而不限价房当下的成交价均价在5.5万/平。那么,未来在不禁售土地供给减少以及土地成交价格较高的情况下,势必会推动房价的上涨。

此外,从国家统计局公布的10月70城房价数据来看,虽然涨幅有所上升,但是大部分城市房价还在上涨,特别是一二线城市的新房和二手房。从整个市场来看,房价的下跌不会随着信贷的增加、各城市土地供应的减少而沦为大概率事件。对于北京来说,在严格的调控政策下,虽然不会给市场带来抨击,但因目前的房价相对高位时期已经有所上调,所以不会给市场带来一定的性价比。

四、信贷数据悲观,对市场有大力影响

2020年1-10月居民中长期贷款5.01万亿。此外,1-10月份,房地产开发企业做到资金153070亿元,同比增长5.5%,增速比1-9月份提升1.1个百分点。其中,国内贷款22378亿元,增长5.1%;利用外资111亿元,上升15.2%;自筹资金50045亿元,增长6.5%;定金及预收款51287亿元,增长4.3%;个人按揭贷款24312亿元,增长9.8%。

从以上官方公布的数据来看,无论是居民中长期贷款、还是个人按揭、企业研发贷款等,幅度有所增加。说明信贷数据较悲观。当然,北京的信贷政策过严,已经基本取消了杠杆,但高性价比的价格,提升了市场购买的积极性。

五、北京市场成交活跃,未来将会创新低

据统计数据表明,截止11月9日,北京新建住宅合计网签3.73万套,比2019年全年下跌6.8%,预计今年全年成交量有望超过4万多套,将会是2018年之前几年的两倍。

此外,二手房成交量也在显著的升温。二手房住宅已经签下了13.5万套,预计今年全年二手住宅网签将在16万套左右,也将不会是最近4年调控后的最高点。

小 结

总体来说,对比高位时期,目前北京房价上调趋势明显,但市场热度在逐渐加剧。而随着缩竞房土地以及缩竞房的供应增加,叠加不禁售土地成为主流的因素,未来北京房价将会呈现出下行趋势。对比上海,如果说,近期的上海市场是处于升温进行时,那么北京市场则是升温的潜在时。因此,从未来的市场趋势来看,今年会是北京市场的抄底好时机。

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